Sulla Gazzetta Ufficiale del 27 luglio 2024 è stata pubblicata la legge 24 luglio 2024, n. 105, di conversione, con modificazioni, del D.L. n. 69/2024, in vigore dal 28 luglio, recante disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica. Dall’introduzione di deroghe all’altezza minima interna e di superficie per monolocali e bilocali alla nuova tolleranza costruttiva del 6% per gli appartamenti con superficie inferiore ai 60 metri quadrati, dal nuovo iter per regolarizzare gli interventi realizzati come varianti in difformità parziale dal titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge Bucalossi al superamento della doppia conformità anche per le variazioni essenziali. Questo nuovo approccio rappresenta un primo tentativo di risolvere le questioni in maniera più strutturata al fine di migliorarne la gestione complessiva di alcune problematiche frequenti nella prassi.
Entrano in vigore:
– la semplificazione per il recupero sottotetti: gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini (nuovo comma 1-quater dell’articolo 2-bis del Testo Unico Edilizia);
– i nuovi requisiti di abitabilità degli immobili: l’altezza interna delle stanze può arrivare fino a 2,40 metri, mentre la dimensione minima di un monolocale non potrà essere inferiore a 20 metri quadrati per una singola persona e a 28 metri quadrati per due persone, servizi inclusi. Deve comunque essere assicurato il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente (nuovo comma 5-bis dell’articolo 24 del Testo Unico Edilizia);
– il nuovo iter per regolarizzare le varianti realizzate in parziali difformità a licenze edilizie ante legge n. 10/1977 (nuovo articolo 34-ter del Testo Unici Edilizia). In particolare, con la nuova disposizione si prevede che per gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge n. 10/1977, e, anche se non rientrano nelle tolleranze previste dall’articolo 34-bis, possono essere regolarizzati, sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa di settore, mediante presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività e il pagamento di una sanzione. L’epoca di realizzazione delle varianti potrà essere provata attraverso: informazioni catastali; riprese fotografiche; estratti cartografici; documenti d’archivio; altri atti pubblici o privati. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la predetta documentazione, il tecnico incaricato dovrà attestare la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. Viene inoltre previsto che le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguìto un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi dell’ articolo 21-nonies della legge n. 241/1990, sono soggette alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’articolo 34-bis.
La legge di conversione del decreto Salva Casa conferma:
– l’ampliamento degli interventi realizzabili in regime di edilizia libera. L’inserimento tra gli interventi di edilizia libera delle pergole bioclimatiche e l’esclusione dalle attività di edilizia libera delle vetrate panoramiche amovibili su porticati pubblici. A seguito delle modifiche apportate, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo: gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti su balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o su logge rientranti all’interno dell’edificio o sui porticati, ad eccezione di quelli gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche; le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera;
– le nuove regole per dimostrare lo stato legittimo degli immobili. A seguito della modifica del primo periodo del comma 1-bis dell’articolo 9-bis del Testo Unico Edilizia, al fine di dimostrare lo stato legittimo, si può far riferimento al titolo abilitativo che ha approvato l’ultimo intervento edilizio realizzato sull’intero immobile o sull’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. In sede di conversione è stato chiarito che le eventuali difformità nelle parti comuni dell’edificio non rilevano sullo stato legittimo delle singole unità immobiliari, così come le difformità delle singole unità immobiliari non rilevano sulle parti comuni dell’edificio;
– le facilitazioni per i cambi di destinazione d’uso. Il cambio di destinazione d’uso è sempre possibile, all’interno della stessa categoria funzionale, e tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva/direzionale e commerciale nell’ambito di immobili ubicati nelle zone A, B e C. Con la legge di conversione viene precisato che: i cambi di destinazione d’uso sono consentiti sia senza opere che con opere; sono considerati cambi d’uso senza opere quelli con attività di edilizia libera; i piani urbanistici possono consentire i cambi di destinazione d’uso di primi piani e seminterrati, qualora sia consentito dalla legislazione regionale;
– le nuove tolleranze costruttive per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. In sede di conversione è stata inserita una nuova tolleranza costruttiva del 6% per gli appartamenti con superficie inferiore ai 60 metri quadrati. Con l’aggiunta di tale soglia, quindi, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le nuove tolleranze costruttive sono pari al: 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati; 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 metri quadrati; 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 metri quadrati; 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati; 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati;
– il superamento della doppia conformità, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla SCIA (nuovo articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia). In sede di conversione, l’eliminazione della doppia conformità è stata estesa anche alle variazioni essenziali. In base alla nuova disposizione, nei casi di parziale difformità o variazione essenziale, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
Restano insanabili tutti gli altri interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o di altro provvedimento autorizzativo equipollente e quindi in assenza di tale titolo.