MILANO – Il 2022, e questa prima parte del 2023, registrano un recupero della domanda di spazi da destinare al commercio, nonostante l’aumento dei prezzi delle materie prime e dell’energia. La ripresa del settore si è tradotta in un incremento delle compravendite: il timore che l’inflazione possa erodere il capitale ha portato a investire nel mattone, non solo residenziale ma anche retail. – dichiara Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – Lo dimostrano gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate, secondo cui le transazioni sono aumentate del 4,7% nel 2022 rispetto al 2021 e del 5,3% nel primo trimestre del 2023 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Le agenzie del Gruppo Tecnocasa, specializzare in immobili per l’impresa, segnalano che il 48,8% delle compravendite da loro realizzate sono finalizzate all’investimento. Questo anche grazie alla diminuzione dei prezzi che si è avuta negli ultimi dieci anni: – 30,9% per le soluzioni nelle vie di passaggio e -34, 9% per quelle nelle vie non di passaggio. Si segnala anche una maggiore volontà di prendere in affitto un immobile anche se quest’anno si è fatto sentire l’aumento Istat sui canoni di locazione. Negli ultimi dieci anni questi sono diminuiti comunque del -26,3% sulle vie di passaggio e del -25,9% per quelli sulle vie non di passaggio
Ad incidere sul settore retail vi sono diversi trend:
– il ritorno del turismo nel nostro Paese
– la ripresa della ristorazione
– il consolidamento del commercio on line
Partendo da quest’ultimo ormai è assodato che il confine tra acquisti on line e fisici è sempre più sottile per offrire al consumatore un’esperienza più completa possibile.
Il ritorno importante del turismo ha dato spinta, soprattutto, al settore della ristorazione che è la motivazione principale per la quale si cercano locali commerciali in affitto, anche di ampie dimensioni. Questo sia nelle grandi città sia nelle località turistiche, dove incide anche la possibilità di avere un dehors esterno. Si nota però un aumento di domanda di spazi da destinare all’erogazione di servizi alle persone e in parte anche alle imprese per essere più vicini ai clienti. Un fenomeno in crescendo negli ultimi anni. – prosegue Megliola –
Passando in esame le strade di maggiore passaggio delle grandi città in cui siamo presenti stiamo notando che importanti brand, nazionali e internazionali, del settore del lusso e del mass market quando possibile si riposizionano occupando spazi che si erano svuotati post Covid. Colgono l’occasione per aumentare la metratura, occupare posizioni in grado di garantire maggiore visibilità oppure, quando possibile, spuntare un canone di locazione più basso. Le high street restano appannaggio dei brand più importanti, spesso del settore del lusso, che possono permettersi il pagamento di canoni più elevati e di key money che, dopo lo stop del Covid, sono nuovamente richieste. È chiaro che le attività di somministrazione e ristorazione hanno un ruolo sempre più importante all’interno dell’offerta retail. Resta valida la formula del delivery, emersa durante il lockdown e che è ormai entrata tra le modalità di fruizione del cibo. Nelle vie non di passaggio o laterali a vie di transito, si insedia prevalentemente chi eroga servizi alle persone e alle imprese oppure ristorazione e abbigliamento che hanno una clientela fidelizzata, che recuperano visibilità sui social oppure che vendono solo on line e usano il negozio esclusivamente come punto di ritiro. Uno dei trend che si era messo già in luce pre – pandemia, che quest’ultima ha potenziato e che sembra ancora trovare conferma è l’affermarsi del negozio di prossimità che però, a detta delle nostre reti, in questo momento incontra difficoltà legate ai canoni di locazione in aumento (anche causa Istat) e a un ricambio generazionale in atto, a cui si cerca di resistere diversificando l’offerta. – conclude Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. Il segmento dei locali commerciali a Milano – afferma Giuseppe Trumino Responsabile Sviluppo Gruppo Tecnocasa Lombardia – ha messo in evidenza una leggera contrazione dei volumi nei primi tre mesi del 2023 (-1,4%) diminuzione molto inferiore rispetto al mercato immobiliare residenziale (-22%) a dimostrazione che dopo la pandemia c’è stata una forte ripresa del mercato nella città di Milano passando dalle 3.400 alle 4.350 compravendite in due anni per quanto riguarda i prezzi e canoni di locazione si registra un leggero aumento. Particolarmente vivaci le zone di Brera e del Quadrilatero. Mentre il Quadrilatero è dominato dai big player internazionali, nella zona di Brera aprono soprattutto brand emergenti. A Milano, in generale, è la ristorazione a prevalere. In particolare, sui Navigli il forte passaggio e il ritorno dei flussi turistici ha rivitalizzato le attività. Continua la ricerca di spazi nell’area del futuro insediamento del Villaggio Olimpico, nell’area del recupero dell’ex Macello e in zona Bovisa a ridosso dello Scalo Farini. Tra le arterie gettonate nella zona est della città ci sono viale Corsica, viale Montenero, corso di Porta Romana e corso Lodi. Aprono attività di ristorazione, vendita al dettaglio, alimentari e servizi alla persona. Corso Vercelli punta sempre a un target medio alto. A nord est, corso Buenos Aires resta la location più ambita nonostante ci siano ancora dei locali sfitti. Spesso il turn over è veloce, soprattutto sulle posizioni top e situate nei pressi della metropolitana. La ristorazione è sempre in vetta alle richieste e i negozi con canna fumaria sono sempre molto ambiti; particolarmente richiesto per questa motivazione è il quartiere Nolo. Interesse per il quartiere Farini a causa della saturazione del mercato del vicino quartiere Isola dove è difficile insediarsi. In Bovisa, la presenza dell’università continua ancora a dare una buona spinta alla ristorazione e alla somministrazione. Gruppi della GDO sono alla ricerca costante di spazi, superiori a 120-150 mq, con area di carico scarico, per l’apertura di supermercati di prossimità anche se ultimamente si segnalano difficoltà a trovare spazi adatti. Tra gli interventi attesi in città quello relativo al recupero dell’ex cinema Odeon.
Gli investitori sono interessati all’acquisto di locali commerciali già locati con rendimenti annui lordi che vanno dal 5% nelle zone centrali fino al 10% nelle zone più periferiche. Alla luce del mercato residenziale molto dinamico della città i negozi in via non di passaggio sono appetibili per gli investitori che realizzano un cambio d’uso in residenziale. E infatti alla luce anche della bassa offerta residenziale presente in città si segnalano acquisti di negozi in via di basso transito tanto che i prezzi sono in aumento – conclude Giuseppe Trumino, Responsabile Sviluppo Gruppo Tecnocasa Lombardia.